（原標題： 廣州會計記賬公司：二手房個稅細節待推敲）

　　【導讀】據廣州會計記賬公司了解到，旦二手房交易嚴格按照差價的20%征收個稅，確實將給樓市帶來沉重打擊。但在各地執行細則未落地之前，尚有操作細節待推敲。

　　繼3月2日、3日各地房產交易中心出現搶繳稅、搶過戶、搶簽約的瘋狂周末之后，3月4日，各地二手房交易趕搭“末班車”的恐慌情緒非但沒有緩解，反而愈演愈烈。在上海、北京多處交易中心，已經出現通宵排隊的瘋狂景象;在南京，周一一早交易中心尚未開門，就已有大量市民和中介人員在馬路上排隊等待進入交易中心辦理手續。

　　在業內人士看來，一旦二手房交易嚴格按照差價的20%征收個稅，確實將給樓市帶來沉重打擊。但在各地執行細則未落地之前，尚有操作細節待推敲，且很有可能給家庭唯一一套住房、剛性置換需求住房，以及動遷房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”。而這些“口子”怎么留，也將決定政策對市場的實際影響力度。

　　房產交易中心堪比春運火車站

　　“太瘋狂了!虹口區房產交易中心比菜市場還熱鬧，人多得擠都擠不動!”上海的購房者趙先生昨日向記者反映，早上10點多到達虹口區交易中心時，居然辦理各項交易手續的排隊號已經發放完畢。“要想辦理手續，恐怕得第二天早上六、七點甚至更早就來排隊了!”

　　在北京，房地產交易中心也出現通宵排隊的景象。“我是半夜3點替客戶來排隊的，只拿到200多號，現在只能在門外等著。”據當地媒體報道，在3日晚上6時就已經有人趕到當地稅務局拿號了。而昨日一早能在北京各稅務所拿到前10號的，都是前一天來現場排隊的。而這種集中過戶潮在未來幾天可能還會更加厲害。

　　在南京，昨天一早位于華僑路的市房產交易中心還沒開門上班，等待辦理手續的隊伍已排到了馬路上。“簡直比春運的火車站人還多!”有南京市民不禁感嘆。

　　這一幕幕趕搭末班車的瘋狂，昨天在全國各地持續上演。“這或許倒逼地方政府早日出臺地方細則，穩定民心，穩定市場。”有業內人士認為。

　　多個政策“口子”值得關注

　　據記者在房屋交易中心現場觀察，目前急于趕搭末班車的人都是首次置業、置換改善等剛性需求，真正有多套房屋的炒房者急于出手的并不多。業內人士分析認為，各地就買賣房屋個人所得稅的執行細則仍有操作空間可推敲，家庭唯一住房、剛性置換需求等或許可以等一等，不一定要趕搭末班車。

　　根據此前國稅總局、財政部、住建部此前出臺《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(下稱《通知》)中明確，“對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭預計，地方執行細則針對“自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房”的政策口子，很有可能將繼續放開，這也完全符合鼓勵合理住房消費的政策要求。

　　此前三部委出臺的《通知》還明確規定，“為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。”這一針對剛性改善需求的政策“口子”，在2006年至2010年期間，上海、北京等地一直照章執行。直到2010年9月底，調控升級，財政部、國稅總局、住建部再發通知：對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，這一政策“口子”才被收緊。楊紅旭認為，此次“國五條”細則出臺后，國稅總局是否還會聯合財政部、住建部下發一個通知，明確細節，在從嚴按差額20%征稅的同時，恢復對于剛性置換需求的優待，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人免征個人所得稅，頗值得關注。

　　而各地方在執行層面對“房屋原值”的核定也存在“口子”。2006年7月國稅總局的通知曾明確，個稅征收可有兩種方式：差額20%，或總額1%-3%。對無法提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，可對其實行核定征稅，即按住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。而在此之前，這條政策“口子”可以說成為全國幾乎所有城市在征收個稅時的政策依據，絕大多數納稅人均選擇“房屋原值憑證遺失”，按照總價的1%-3%核定征收個稅，而地方稅務部門在核查時也幾乎都“睜一只眼閉一只眼”。

　　“此次"國五條"細則出臺后，政策"口子"肯定不會像以前那么大了，尤其是房價上漲過快的熱點城市，能夠實現核定原值的那部分房屋，一定會嚴格按照差價的20%來征個稅。”楊紅旭認為，以前個稅無法嚴格征收的原因主要是稅務部門無法核實原來的交易價格，房產交易信息沒聯網，房管部門配合力度不夠。此次一旦開征，這一阻礙將不復存在，二手房交易過程中陰陽合同、做低價格的可能性也越來越小。

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